¿Necesitas más espacio en tu casa pero no quieres mudarte? Una ampliación de segundo piso puede ser la solución perfecta. En esta guía te explicamos todo lo que necesitas saber sobre requisitos, permisos, costos y el proceso completo en la Región Metropolitana.
Contenido del artículo
¿Por Qué Ampliar con un Segundo Piso?
Agregar un segundo piso a tu vivienda existente ofrece múltiples ventajas frente a otras opciones de ampliación:
- Aprovechas el terreno existente: No reduces tu patio ni áreas verdes
- Mayor valor de propiedad: Una ampliación bien ejecutada puede aumentar el valor de tu casa en 30-50%
- Privacidad: Los dormitorios en segundo piso ofrecen mayor privacidad y menos ruido
- Mejores vistas: Aprovechas vistas que no tenías desde el primer piso
- Ventilación e iluminación: Mejor circulación de aire y luz natural
- Zonificación clara: Separa áreas sociales (primer piso) de áreas privadas (segundo piso)
💡 Dato importante
En la Región Metropolitana, la mayoría de las viviendas unifamiliares pueden ampliar con un segundo piso siempre que cumplan con los distanciamientos, altura máxima y coeficiente de constructibilidad permitidos por el Plan Regulador Comunal.
Requisitos Técnicos y Normativos
Antes de iniciar tu proyecto de ampliación, debes verificar que tu propiedad cumple con estos requisitos:
1. Capacidad estructural
Lo primero y más importante: tu casa debe poder soportar el peso adicional de un segundo piso. Esto requiere:
- Evaluación estructural por un ingeniero calculista
- Revisión de fundaciones, muros y losa existentes
- Posible reforzamiento de estructura actual
- Verificación de tipo de suelo y capacidad de soporte
⚠️ Advertencia crítica
NUNCA inicies una ampliación sin una evaluación estructural profesional. Agregar un segundo piso sin verificar la capacidad de la estructura existente puede provocar grietas, asentamientos diferenciales o, en casos extremos, colapso estructural.
2. Normativa urbanística (Plan Regulador)
Tu ampliación debe cumplir con las normas del Plan Regulador Comunal de tu municipio:
| Parámetro | Descripción | Típico en RM |
|---|---|---|
| Altura máxima | Altura total permitida de la edificación | 7-9 metros (2 pisos) |
| Coeficiente de constructibilidad | Metros cuadrados construibles por m² de terreno | 1.2 - 2.0 típicamente |
| Coeficiente de ocupación de suelo | % del terreno que puede ocupar la construcción | 60% - 70% |
| Distanciamientos | Separación mínima de deslindes | 3-4 metros laterales/posteriores |
| Antejardín | Retiro frontal obligatorio | 3-5 metros según comuna |
3. Requisitos OGUC (Ordenanza General)
Además del Plan Regulador, debes cumplir con la OGUC en aspectos como:
- Escaleras: Ancho mínimo 0.90m, huella mínima 25cm, contrahuella máxima 20cm
- Iluminación natural: Mínimo 8% de superficie de ventanas respecto al área del recinto
- Ventilación: Mínimo 4% de superficie de ventanas que abran
- Altura de recintos: Mínimo 2.30m en dormitorios, 2.10m en baños
- Vías de evacuación: Escalera con pasamanos, salida de emergencia si corresponde
Permisos Necesarios para Ampliar
Para construir legalmente un segundo piso, necesitas tramitar los siguientes permisos:
1. Permiso de Edificación
Es el permiso principal que autoriza la construcción. Se tramita en la Dirección de Obras Municipales (DOM) de tu comuna y requiere:
- Proyecto de arquitectura (plantas, cortes, elevaciones)
- Proyecto de cálculo estructural
- Proyecto de instalaciones (eléctrica, sanitaria, gas)
- Certificado de informaciones previas
- Pago de derechos municipales
2. Recepción Final de Obras
Una vez terminada la construcción, debes solicitar la recepción final que certifica que la obra se ejecutó conforme al proyecto aprobado.
📋 Tip profesional
Si tu casa actual NO tiene recepción final, deberás regularizar primero el primer piso antes de poder tramitar el permiso de ampliación. Consulta nuestro artículo sobre cómo regularizar una casa sin permiso.
Proceso Paso a Paso para Ampliar
El proceso completo de ampliación sigue estas etapas:
Fase 1: Evaluación y diseño (4-8 semanas)
- Consulta inicial: Reunión con arquitecto para definir necesidades y presupuesto
- Evaluación estructural: Ingeniero revisa capacidad de la estructura existente
- Estudio de factibilidad: Verificación de normativa y viabilidad del proyecto
- Anteproyecto: Diseño preliminar para aprobación del cliente
- Proyecto definitivo: Planos de arquitectura, cálculo e instalaciones
Fase 2: Permisos (6-12 semanas)
- Ingreso a DOM: Presentación del proyecto completo
- Revisión municipal: La DOM revisa y puede emitir observaciones
- Respuesta a observaciones: Corrección de aspectos señalados
- Aprobación: Obtención del permiso de edificación
Fase 3: Construcción (12-20 semanas)
- Reforzamiento estructural: Si es necesario, refuerzo de fundaciones y muros
- Obra gruesa: Construcción de losa, muros, escalera, techumbre
- Instalaciones: Eléctrica, sanitaria, gas
- Terminaciones: Revestimientos, pinturas, pisos, puertas, ventanas
- Inspección final: Revisión por inspector municipal
- Recepción final: Obtención del certificado de recepción
Plazo total estimado: 6 a 12 meses desde el inicio del diseño hasta la recepción final.
Costos Estimados 2026
El costo de ampliar con un segundo piso varía significativamente según múltiples factores, pero aquí te damos rangos realistas para la Región Metropolitana:
Costos profesionales
- Arquitecto (proyecto): $1.500.000 - $3.500.000
- Ingeniero calculista: $1.200.000 - $2.500.000
- Proyectos de instalaciones: $800.000 - $1.500.000
- Inspección técnica de obra (ITO): $1.000.000 - $2.000.000
Costos de permisos y trámites
- Derechos municipales: Variable según comuna y m², típicamente $500.000 - $1.500.000
- Certificados y documentos: $200.000 - $400.000
Costos de construcción
El costo de construcción se mide en UF por metro cuadrado y varía según nivel de terminaciones:
| Nivel de terminaciones | UF/m² | Pesos/m² (aprox.) |
|---|---|---|
| Básico | 18 - 22 UF/m² | $700.000 - $850.000 |
| Medio | 22 - 28 UF/m² | $850.000 - $1.100.000 |
| Alto | 28 - 35+ UF/m² | $1.100.000 - $1.400.000+ |
Ejemplo práctico
💰 Presupuesto ejemplo: Ampliación de 40m² (2 dormitorios + baño)
- Profesionales: $5.000.000
- Permisos: $800.000
- Construcción (nivel medio, 25 UF/m²): $38.000.000
- TOTAL: $43.800.000 aproximadamente
Nota: Estos valores son referenciales para 2026 y pueden variar según comuna, complejidad del proyecto y condiciones del mercado.
Errores Comunes a Evitar
❌ Error #1: No evaluar la estructura existente
Muchos propietarios asumen que su casa puede soportar un segundo piso sin verificarlo. Esto puede resultar en problemas estructurales graves y costos imprevistos de reforzamiento.
❌ Error #2: Construir sin permisos
Construir sin permiso de edificación puede resultar en multas de hasta 500 UTM, orden de paralización de obras, e incluso demolición. Además, no podrás vender la propiedad ni acceder a créditos hipotecarios.
❌ Error #3: No considerar el impacto en el primer piso
La construcción del segundo piso afectará tu vida diaria durante meses. Planifica dónde vivirás durante la obra, protección de muebles, y cómo manejar el polvo y ruido.
❌ Error #4: Subestimar el presupuesto
Es común que los costos finales superen el presupuesto inicial en 15-25%. Considera un margen de contingencia y no comprometas todo tu presupuesto en el diseño inicial.
❌ Error #5: No verificar normativa antes de diseñar
Diseñar sin conocer las restricciones del Plan Regulador puede resultar en un proyecto inviable que debe rediseñarse completamente, perdiendo tiempo y dinero.
¿Qué Profesionales Necesitas?
Una ampliación de segundo piso requiere un equipo multidisciplinario:
Arquitecto
Responsable del diseño, gestión de permisos y coordinación del proyecto. Debe:
- Diseñar la ampliación según tus necesidades y presupuesto
- Verificar cumplimiento normativo
- Preparar proyecto de arquitectura para permisos
- Coordinar con otros profesionales
- Tramitar permisos en la DOM
Ingeniero Calculista
Fundamental para garantizar la seguridad estructural:
- Evaluar capacidad de estructura existente
- Diseñar refuerzos si son necesarios
- Calcular estructura del segundo piso
- Preparar proyecto de cálculo para permisos
Constructor
Ejecuta la obra según los proyectos aprobados:
- Presupuesto detallado de construcción
- Ejecución de obra gruesa y terminaciones
- Coordinación de especialidades
- Control de calidad y plazos
Inspector Técnico de Obra (ITO) - Opcional pero recomendado
Profesional independiente que supervisa que la construcción se ejecute según proyecto:
- Visitas periódicas a obra
- Verificación de calidad de materiales y ejecución
- Informes al propietario
- Resolución de dudas técnicas
Conclusión
Ampliar tu casa con un segundo piso es una inversión significativa que puede transformar tu calidad de vida y aumentar el valor de tu propiedad. Sin embargo, requiere planificación cuidadosa, cumplimiento normativo y un equipo profesional competente.
Los aspectos clave a recordar son:
- ✅ Siempre evalúa la capacidad estructural antes de diseñar
- ✅ Verifica normativa del Plan Regulador de tu comuna
- ✅ Tramita todos los permisos antes de construir
- ✅ Contrata profesionales con experiencia en ampliaciones
- ✅ Considera un margen de contingencia en tu presupuesto
- ✅ Planifica el impacto de la obra en tu vida diaria
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ROER Arquitectura es un estudio especializado en ampliaciones, regularización de viviendas y obra nueva en la Región Metropolitana. Con experiencia en proyectos de segundo piso en múltiples comunas de Santiago, ayudamos a propietarios a maximizar el potencial de sus viviendas de forma legal y segura.