¿Construiste o compraste una vivienda sin los permisos correspondientes? No estás solo. Miles de propietarios en Chile enfrentan esta situación. En esta guía te explicamos paso a paso cómo regularizar tu propiedad de forma legal y segura.
Contenido del artículo
¿Qué es la Regularización de Viviendas?
La regularización de viviendas es el proceso legal mediante el cual una construcción realizada sin los permisos municipales correspondientes obtiene la recepción final de obras ante la Dirección de Obras Municipales (DOM).
Este proceso también se conoce popularmente como "Ley del Mono", aunque técnicamente se rige por el artículo 5.1.42 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).
💡 Dato importante
Regularizar tu vivienda no solo te protege legalmente, sino que también aumenta el valor de tu propiedad y te permite acceder a créditos hipotecarios, vender sin problemas y realizar futuras ampliaciones con permisos.
¿Cuándo Necesitas Regularizar tu Vivienda?
Debes iniciar un proceso de regularización si tu propiedad se encuentra en alguna de estas situaciones:
- Construcción sin permiso: Edificaste tu casa o realizaste ampliaciones sin solicitar permiso municipal
- Modificaciones no autorizadas: Hiciste cambios significativos al proyecto original aprobado
- Falta de recepción final: La obra fue aprobada pero nunca se tramitó la recepción final
- Compra de propiedad irregular: Adquiriste una vivienda que no cuenta con recepción final
- Ampliaciones antiguas: Tienes segundos pisos o extensiones construidas hace años sin permiso
⚠️ Advertencia
Construir sin permisos puede resultar en multas de hasta 500 UTM (aproximadamente $30 millones de pesos) y, en casos extremos, la demolición de la obra. La regularización es siempre la mejor opción.
Proceso de Regularización Paso a Paso
El proceso de regularización varía según la comuna, pero generalmente sigue estos pasos:
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Consulta y evaluación inicial
Un arquitecto visita tu propiedad para evaluar si es viable la regularización. Se revisan aspectos como cumplimiento normativo, distanciamientos, alturas, y si aplica la exención de proyecto de cálculo estructural (OGUC 5.6).
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Preparación de documentación técnica
El arquitecto prepara los planos de arquitectura (plantas, cortes, elevaciones), memoria descriptiva, y determina si se requiere proyecto de cálculo estructural o si aplica la exención.
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Presentación ante la DOM
Se ingresa el expediente completo a la Dirección de Obras Municipales de tu comuna. Esto incluye formularios, planos, certificados y el pago de derechos municipales.
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Revisión y observaciones
La DOM revisa el proyecto y puede emitir observaciones que deben ser respondidas. Este proceso puede tomar entre 2 semanas y 2 meses dependiendo de la comuna.
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Inspección municipal
Un inspector de la DOM visita la propiedad para verificar que lo construido coincide con los planos presentados y cumple con las normativas.
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Recepción final de obras
Si todo está conforme, la DOM emite la recepción final, documento que certifica que tu vivienda está regularizada y cumple con todas las normativas vigentes.
Documentos Necesarios para Regularizar
Para iniciar el proceso de regularización, necesitarás reunir la siguiente documentación:
Documentos de propiedad
- Escritura de dominio o título de propiedad
- Certificado de dominio vigente del Conservador de Bienes Raíces
- Certificado de hipotecas y gravámenes
- Certificado de avalúo fiscal
Documentos técnicos
- Planos de arquitectura (plantas, cortes, elevaciones)
- Memoria de cálculo (si corresponde) o certificado de exención OGUC 5.6
- Especificaciones técnicas de materiales y sistemas constructivos
- Fotografías actuales de la propiedad (exterior e interior)
Documentos municipales
- Certificado de informaciones previas (CIP)
- Formulario de solicitud de recepción final
- Comprobante de pago de derechos municipales
- Certificado de contribuciones al día
📋 Tip profesional
Un arquitecto especializado en regularizaciones puede gestionar todos estos documentos por ti, ahorrando tiempo y evitando errores que podrían retrasar el proceso.
Costos y Plazos de Regularización
Costos aproximados
El costo total de regularizar una vivienda varía según múltiples factores, pero generalmente incluye:
- Honorarios del arquitecto: Entre $800.000 y $2.500.000 dependiendo de la complejidad
- Proyecto de cálculo estructural: $600.000 - $1.500.000 (si no aplica exención OGUC 5.6)
- Derechos municipales: Variable según comuna y superficie, típicamente $200.000 - $800.000
- Multas (si corresponde): Dependen de la gravedad de la infracción y la comuna
Costo total estimado: Entre $1.500.000 y $5.000.000 para una vivienda de 1-2 pisos sin mayores complejidades.
Plazos estimados
- Evaluación inicial: 1-2 semanas
- Preparación de documentación: 3-6 semanas
- Revisión municipal: 2-8 semanas (varía mucho por comuna)
- Corrección de observaciones: 1-3 semanas
- Inspección y recepción final: 2-4 semanas
Plazo total: Entre 3 y 6 meses en promedio, pudiendo extenderse hasta 12 meses en casos complejos o comunas con alta demanda.
Errores Comunes a Evitar
Basados en nuestra experiencia regularizando decenas de viviendas, estos son los errores más frecuentes:
❌ Error #1: Intentar regularizar sin asesoría profesional
Muchos propietarios intentan hacer el trámite solos para ahorrar dinero, pero terminan cometiendo errores que retrasan el proceso meses o incluso lo hacen inviable. Un arquitecto especializado conoce los requisitos específicos de cada comuna.
❌ Error #2: No verificar si aplica la exención OGUC 5.6
Muchas viviendas de 1-2 pisos pueden regularizarse sin proyecto de cálculo estructural, ahorrando tiempo y dinero. No verificar esta posibilidad es un error costoso.
❌ Error #3: Presentar documentación incompleta
Cada comuna tiene requisitos específicos. Presentar documentación incompleta genera observaciones que retrasan todo el proceso.
❌ Error #4: No considerar modificaciones necesarias
A veces la construcción existente no cumple normativa y requiere modificaciones menores (ventanas, distanciamientos, etc.). No considerarlas desde el inicio complica el proceso.
¿Cuándo Contratar un Arquitecto para Regularizar?
Si bien técnicamente es posible regularizar por cuenta propia, contratar un arquitecto especializado es altamente recomendable en estos casos:
- Tu vivienda tiene 2 pisos o más
- Hay modificaciones estructurales significativas
- La construcción es antigua (más de 10 años) y no tienes planos
- Necesitas determinar si aplica la exención OGUC 5.6
- La DOM ya emitió observaciones que no sabes cómo resolver
- Quieres ahorrar tiempo y evitar errores costosos
✅ Beneficios de contratar a ROER Arquitectura
- Pre-evaluación gratuita en 48 horas
- Especialización en regularizaciones de 1-2 pisos
- Conocimiento profundo de normativas municipales de la RM
- Gestión completa del proceso de principio a fin
- Optimización de costos mediante exención OGUC 5.6 cuando aplica
Conclusión
Regularizar una vivienda construida sin permisos es un proceso que requiere conocimiento técnico y experiencia en normativas municipales. Aunque puede parecer complejo, con la asesoría adecuada es completamente viable y te brinda tranquilidad legal y patrimonial.
Los beneficios de regularizar superan ampliamente los costos: aumentas el valor de tu propiedad, puedes venderla sin problemas, accedes a créditos hipotecarios y evitas multas o sanciones futuras.
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ROER Arquitectura es un estudio especializado en regularización de viviendas, ampliaciones y obra nueva en la Región Metropolitana. Con experiencia en múltiples comunas de Santiago, ayudamos a propietarios a legalizar sus construcciones de forma rápida y eficiente.